С апреля 2025 сообщества собственников жилья во многих регионах Испании получили право ограничивать или даже запрещать туристическую аренду в своих домах. Это стало возможным благодаря реформе Закона о совместной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), реализованной при участии как региональных, так и центральных органов власти. Цель реформы – сдержать перенасыщение рынка аренды и улучшить условия проживания в многоквартирных домах.

Но, как и в большинстве вопросов, связанных с жильем, ситуация по регионам отличается. В некоторых автономиях действуют свои правила, и особенно выделяется Каталония – там эта реформа не применяется.

1. Что предусматривает новое регулирование на государственном уровне?

Реформа права на совместную собственность, вступившая в силу в апреле 2025 года, устанавливает:

• Сообщество собственников могут запрещать или ограничивать туристические квартиры при условии согласия трёх четвертей владельцев, участвующих в голосовании (и долей участия).
• Также могут устанавливать условия или ограничения на использование жилья для туристических целей без необходимости полного согласия всех собственников или изменения устава.
• Эта мера значительно упрощает процесс для соседей, особенно в районах с высокой концентрацией туристического жилья.

2. Каталония: исключение с осбственными нормами

Каталония не применяет государственную реформу, так как она обладает исключительными полномочиями в области жилья и туризма. В этом регионе действует собственная система ограничений.
Основные ограничения в Каталонии:

• Запретить туристическую аренду можно только если это прямо указано в уставе и принято единогласно.
• С 2023 года для ведения туристической деятельности в муниципалитетах с высоким спросом на жильё обязательно требуется наличие лицензии для сдачи жилья в краткосрочную аренду.
• Лицензия выдается на пять лет и ограничена числом: не более 10 туристических объектов на каждые 100 жителей.
• В таких городах, как Барселона, PEUAT (Plan Especial Urbanístico) специальный план градостроительства, разделяет город на зоны с особыми ограничениями: от полного запрета до строго контролируемого роста.
• В 2028 году Барселона не будет продливать лицензии на 10 000 туристических квартир – они вернутся на рынок долгосрочной аренды.

3. А как обстоят дела в других автономных сообществах?

Хотя новая государственная норма имеет общий характер, автономные сообщества могут дополнять или ужесточать её собственными законами. Вот несколько ярких примеров:

Андалусия:

• С апреля 2025 года для начала туристической деятельности по сдачи квартиры в аренду требуется согласие трёх пятых сообщества жильцов.
• Некоторые города, такие как Малага и Севилья, начали временно приостанавливать выдачу лицензий.

Канарские острова:

• Соглашения с платформами, такими как Airbnb, для удаления нелегальных объявлений.
• Удаление «нетипичных» туристических объектов.
• Ожидается глубокая реформа туристического указа в 2025 году.

Валенсия:

• С 2024 года действует новый указ, ограничивающий выдачу лицензий.
• В Валенсии запрещена регистрация новых туристических объектов в некоторых районах исторического центра.

Мадрид:

• Внедрён план Reside с более жёсткими требованиями для выдачи новых лицензий.
• Рассматриваются меры по ограничению туристической аренды в районах с высоким спросом на жильё.

Другие регионы:

• В Галисии, Стране Басков, Наварре и на Балеарских островах действуют свои нормы, многие из которых ограничиают выдачу лицензий, устанавливают технические требования или требуют городских разрешений.

Заключение: общая рамка – но разное применение

Реформа Закона о совместной собственности расширила полномочия сообществам собственников. Однако на практике всё зависит от региона. В Каталонии действует своя система, а многие другие автономии разработали собственные правила, которые серьёзно ограничивают возможность сдачи жилья в аренду туристам.

Если вы являетесь владельцем, управляющим или членом сообщества жильцов, крайне важно знать применяемые в вашем случае региональные и муниципальные нормы.

Есть вопросы о том, как применить эти новые правила в вашем доме? В SF Abogados мы поможем вам интерпретировать нормы и окажем консультации по защите ваших прав как владельца или сообщества.

14 января 2025 года Совет Министров Испании утвердил проект Закона о координации и управлении кибербезопасностью. Эта инициатива направлена на усиление защиты сетей и информационных систем от растущих киберугроз, которые могут повлиять как на экономику, так и на национальную безопасность.

Одной из основных мер, предусмотренных этим законом, является создание Национального Центра Кибербезопасности, который станет центральным органом, ответственным за руководство, продвижение и координацию кибербезопасности в стране. С принятием этого закона также вводится должность ответственного за безопасность информации, который будет назначен каждой организацией для обеспечения соблюдения нормативных актов и внедрения соответствующих мер.

Принятие данного закона является ответом на необходимость адаптации нормативной базы Испании к европейским директивам в области кибербезопасности, направленных на улучшение координации между различными администрациями и частным сектором для эффективной борьбы с киберугрозами.

В рамках этой инициативы также планируется создание Национального Центра Кибербезопасности, который будет действовать как единый орган, ответственный за руководство и координацию кибербезопасности в Испании. В этом контексте, город Малага предложил стать штаб-квартирой нового центра, подчеркнув свою стратегию в области инноваций и технологий, а также развитую экосистему кибербезопасности.

Внедрение этого закона является важным шагом для усиления устойчивости страны к киберугрозам и обеспечения безопасности цифровых инфраструктур в условиях все более взаимосвязанного мира.

Законодательство:

Королевсий Указ 311/2022 от 3 мая, регулирующий Национальную схему безопасности

Проект Закона о координации и управлении кибербезопасностью, одобренный Советом Министров 14 января 2025 года