Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, а также нормативные изменения 2024 и 2025 годов привели к глубоким изменениям в правовом режиме аренды и управления жилищным фондом в Испании. Он затрагивает как арендодателей, так и арендаторов, особенно в районах с напряженным рынком, и вводит новые обязательства, ограничения на арендную плату, налоговые льготы и меры против пустующего жилья и сквоттинга.
1. Ограничение на повышение арендной платы и продолжительность контракта
Законодательство: Закон 12/2023, статья 17, и шестое дополнительное положение.
- В районах с повышенными требованиями ежегодное повышение арендной платы не зависит от ИПЦ и ограничивается максимум 3 % (до 2025 года).
- Предусматривается создание нового государственного базового индекса для будущих обновлений.
- Минимальный срок аренды остается 5 лет (физическое лицо) или 7 лет (юридическое лицо), в соответствии с LAU (Закон 29/1994).
2. Декларирование напряженных зон рынка жилья
Законодательство: Закон 12/2023, статья 18 и последующие.
- Автономные регионы или муниципалитеты могут объявить районы с напряженной ситуацией, если:
a) Бремя расходов на аренду превышает 30% от средней арендной платы.
b) За последние 5 лет стоимость аренды выросла на 3% по сравнению с ИПЦ.
- В таких районах разрешается:
- Ограничивать цену аренды.
- Применять налоговые льготы для доступной арендной платы.
- Требовать дополнительных мер для крупных арендодателей.
3. Крупные держатели: дополнительные обязательства
Законодательство: Закон 12/2023, статьи 3 и 19.
- Крупным собственником считается тот, кто владеет более чем 10 жилыми помещениями (или более чем 5, если так решит автономное сообщество).
- В зонах, подверженных стрессу, крупный собственник обязан:
- Сообщить о выселении в суд и социальные службы.
- Проводить предварительную медиацию.
- Не применять неправомерные повышения.
- - Они могут столкнуться с надбавками IBI (до 150 %) за пустующие дома.
4. Реестр договоров и цифровые платформы
Законодательство: Закон 12/2023, ст. 21; разработка нормативного акта RD 151/2024.
- Создан Государственный реестр договоров аренды, обязательный к применению со 2 января 2025 года.
- Платформы по аренде жилья для туристов (например, Airbnb) должны проверять регистрационный номер и сотрудничать с налоговыми органами и местными советами.
- Арендодатели обязаны регистрировать договоры и предоставлять налоговые данные.
5. выселения: новое регулирование и упорядочение
Законодательство: Закон 12/2023, статья 37; Гражданский закон о выселении, реформированный LECrim 1/2024.
- Усилены требования к уведомлению социальных служб для обеспечения защиты уязвимых лиц.
- Для случаев незаконного занятия без права собственности (узурпация или вторжение) предусмотрена срочная устная процедура (ускоренное судебное разбирательство).
- Возможность паралича из-за отсутствия альтернатив ограничена при отсутствии признанной уязвимости.
6. Субсидируемое жилье и стимулируемое доступное жилье
Законодательство: Закон 12/2023, статьи 24 и 25.
- Он устанавливает обязательство резервировать не менее 30 % земли под субсидируемое жилье в новых застройках.
- Поощряется создание стимулируемого доступного жилья: частная аренда с ограничением доходов в обмен на налоговые или градостроительные преимущества.
7. налогообложение: новые вычеты и льготы
Законодательство: Закон о подоходном налоге с физических лиц (с поправками, внесенными Законом 12/2023), 15-е дополнительное положение.
- До 90 % скидки по подоходному налогу для арендодателей, сдающих жилье по ценам ниже справочных.
- Понижающие надбавки: 70 %, 60 % или 50 %, в зависимости от профиля арендатора и условий аренды.
8. Туристические квартиры и ограничения по соседству
Законодательство: Закон о горизонтальной собственности (с изменениями, внесенными Законом 12/2023), ст. 17.12.
- Для сдачи недвижимости в аренду в качестве туристической квартиры необходимо согласие 60 % членов сообщества собственников.
- Общины могут ограничить или запретить такое использование в своих подзаконных актах.
9. Прекращение действия «золотых виз» для инвестиций в недвижимость
Законодательство: RD-Law 2/2024, от 30 апреля.
- Отменяется автоматическое предоставление вида на жительство при покупке недвижимости в Испании.
- Эта мера направлена на ограничение иностранных спекуляций с недвижимостью в напряженных районах.
Наконец, новый Закон о жилье и дополняющие его нормативные акты коренным образом изменили право на аренду и политику доступа к жилью. И арендодатели, и арендаторы должны пересмотреть свои контракты, стратегии и права, чтобы адаптироваться к новым правовым рамкам.
